土地政策應均衡發展以人為本
文匯報 10-10-2018
何君堯
特首林鄭月娥今日發表新一份施政報告，相信土地房屋問題有較大篇幅著墨，亦是當下香港最迫切需要解決的問題之一。香港房屋土地問題錯綜複雜，顯然不可能靠一兩招就能解決。筆者認為，特區政府在解決土地問題時不能捨本逐末，既要重新檢視現有土地利用情況，又要注重均衡發展，尤其是新的土地政策應該平衡各方利益，以人為本，最終目的是要幫助港人安居樂業，給年輕人更多發展的機會。對此，筆者有著以下五點建議：
一，檢視現有土地使用。社會上有觀點認為，香港並沒有土地供應問題，而是土地使用問題，對此筆者認同。數據顯示，香港發展的建成面積不到總土地面積的25%，其餘75%都是農地、灌叢、林地和草地，其中42%為郊野公園、特別地區和濕地，這意味著如果我們好好規劃利用餘下33%的土地，足以解決土地和房屋問題，讓香港人安居樂業。
可以看到，香港仍有大量鄉村式發展用地及棕地可用，發展商手頭上有不少空置土地，不久前又有媒體報道，全港有百間空置校舍丟空數年，無人問津，令人惋惜。政府只求增加土地供應，卻未善用現有的珍貴土地資源，無疑是捨本逐末。政府首先應思考如何好好規劃、用好現有土地，才是讓城市持續發展的有效做法。
二，填海必須先全面評估。作為一個面積僅約為1,100平方公里的城市，香港地少人多，可供發展的土地不足，從長遠來說，填海能為香港土地提供足夠供應，特首林鄭月娥也表明填海無可避免。筆者並非反對填海，但是填海不能盲目，首先需就計劃進行可行性研究，並提早做好保育工作，評估對周遭環境的破壞，提早作出補償。同時亦應創造一個公開透明、廣泛徵求意見的規劃，以釋除公眾對填海的疑慮和不滿。
可重推「換地權益書」政策
三，官民合作釋放土地。新界作為未來香港發展的重點地區，目前仍存在大量土地有待開發，其中，政府評估目前發展商持有最少1,000公頃的新界農地，有相當的發展潛力。然而，政府若要釋放私人土地，大體上只有兩個方式，第一、按土地收回條例收回私人土地用於建設公共設施或公屋，在徵收土地過程中，政府必須給予業主合理的補償，否則阻力會很大；第二、容許發展商主動提出補地價，然後原址易地興建房屋。近年原址易地發展申請被拖慢下來，發展步伐受到窒礙，造成房屋供應短缺。背後就是由於社會上有些疑似土地權益監察團體批評官商勾結、利益輸送等。
筆者認為，官民合作是必須的，政府必須給予業主合理的補償才可排除在收地時遇上的阻力，單純現金補償未必能夠滿足土地業主的需要，政府應該認真地考慮建立一個以財政司為首，率領跨部門小組去研究重新引入類似「乙類換地權益書」（Letter B）機制，向土地持有人提供補償，而日後任何「乙類換地權益書」持有人均可享優先權，向政府提出發展其他土地的權利，如是者 Letter B 機制提供更公平的土地賠償方式，形成共贏、多贏局面。
在港英時期，「乙類換地權益書」政策曾大受業主歡迎。具體做法是由政府向土地持有人發出權益書借用土地，待政府有現成的土地時，土地持有人便可以憑權益書換回應得的土地興建房屋，以代替新界發展的現金賠償。「乙類換地權益書」反映出農地潛在發展價值及與地價同步升值，令到當年收地及新市鎮發展得以順利進行，沙田、荃灣、屯門等新市鎮就是以此形式開發而成。
筆者相信，若政府重設類似制度，不僅有利於釋放出大量土地以解決需求，更可避免「官商鄉」勾結等指控問題。
值得注意的是，新界有不少土地業權較為複雜，牽涉不同持份者，發展難度較高，將這些土地變成「熟地」繁複耗時。因此，可在「換地權益書」的基礎上，演變出第三套機制，即採用支援公私營合作的模式，發展公私土地，免除招標拍賣程序。
具體而言，可考慮由發展商提出發展計劃，並證明當中有明顯的公眾利益，例如撥出一部分單位作公營房屋。政府審批部門採用雙重把關機制，設立獨立委員會，同時房委會和房協參與關於補地價的批核，以釋公眾疑慮。
安居與樂業缺一不可
四，郊野公園並非一成不變。考慮到環境保護，香港的郊野公園並不適合興建住宅，但並不意味一成不變，郊野公園也需要完善，不僅需要做好保育工作，還可開發生態旅遊，善用一些生態價值沒那麼高的地方，把基礎設施做好，方便更多市民親近自然，提高香港人的生活質量。
目前大部分郊野公園環境偏遠，交通等配套不足。可考慮興建更多的道路，推動發展可持續的旅遊業，建路投入的資金不會太多，但可以鼓勵民眾參與體育活動，在部分區域還可修建單車徑，多給年輕人一些發揮能量的好機會。
五，私人會所應平衡各方利益。對於爭議較大的私人會所如粉嶺高爾夫球場，只允許一小部分人享受固然不可取，但是不顧香港體育運動的發展和普及，將之收回興建住宅，也非理想做法。筆者認為，高爾夫球場有其存在的價值，既保育又美觀。香港作為國際化城市，運動項目理應多元化，以配合不同社會人士之需要。理想的做法，是保留原有的高爾夫球場，並將部分球場改變成公眾球場，讓更多市民享用，平衡公眾的利益。
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